Земельные споры: выделение земельного учаска в натуре

Ситуация, когда земельный участок находится в собственности нескольких лиц, встречается достаточно часто. Возникновение общей собственности на земельный участок имеет либо законодательную природу, либо добровольную, когда собственники отдельных участков заключают между собой договор об объединении принадлежащим им частей в единый земельный массив.

Например, земля предприятия аграрного сектора может быть объектом общей долевой собственности, в этом случае каждый член этого предприятия получает право собственности на определенную долю от общей площади участка. При этом реальное разграничение земли на паи с помощью заборов и т. п. не выполняется. Для реализации своего права собственности каждый собственник земельной доли в общем участке имеет права распоряжаться ей — дарить, продавать и т. д. Однако для этого ему следует осуществить выделение доли земельного участка в натуре.

Согласно ст. 11.5 Земельного Кодекса РФ при выделе участка формируется один или несколько отдельных земельных наделов, при этом тот участок, из общей площади которого выполнялось выделение, регистрируется в своих новых границах. При этом собственник, по заявлению которого выполнялось выделение земли, утрачивает свои права на остальную часть участка, а доли других участников долевой собственности приобретают скорректированные значения.

Такой раздел участка проводится в тех случаях, когда совладельцам не удается достигнуть компромисса относительно порядка и условий его использования. В этом случае п. 2 ст. 252 ГК РФ дает совладельцу право на законных основаниях требовать выделения причитающейся ему земельной доли.

В то же время законом не только устанавливаются возможности для разделения общего участка, но и ограничения на такие операции. Так, например, п. 4 ст. 252 ГК РФ обязывает в случае нанесения несоизмеримого ущерба общей собственности компенсировать такую несоразмерность в денежном эквиваленте или ином виде. Если разделение земельного участка запрещено законом, то собственник имеет право на получение денежной компенсации стоимости своей доли, которую ему выплачивают другие совладельцы.

Также возможны другие сложности, особенно в тех случаях, когда на участке располагаются жилые постройки. К примеру, возможен раздел частных домовладений, однако выделить долю в квартире невозможно, т. к. получится разделить жилые комнаты, а помещения специального назначения, например, санузел или кухню, разделить на несколько самостоятельных долей невозможно.

Процедура выделения доли земельного участка в натуре выполняется только при соблюдении  следующих правил:

• не допускается изменение категории земельного участка;
• размеры участков должны соответствовать установленным минимальным и максимальным ограничениям;
• границы вновь образованных участков не должны нарушать утвержденные границы населенных пунктов;
• необходимо обеспечить возможность эксплуатации по назначению объектов недвижимости, размещенных на изменяемых участках;
• формирование новых земельных наделов не должно мешать их рациональному использованию.

Также в обязательном порядке проводится межевание участка и его кадастровая экспертиза. Возможны и дополнительные нюансы, связанные с категорией и целевым использованием земель, например, выделение доли земельного участка из сельскохозяйственных угодий регламентируется ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как правило, выделение доли земельного участка осуществляется на основании договоренности с другими собственниками о методах и условия раздела, однако в том случае, если достигнуть такой договоренности не удалось, то в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ собственник, требующий отделения своей доли, имеет право требовать разделения в судебном порядке.

Порядок обращения в судебную инстанцию

В случае судебного разбирательства по поводу выделения доли земельного участка из общего имущества необходимо подать в суд соответствующий пакет документов, в который входят:

• документы, устанавливающие и закрепляющие право долевой собственности на искомый земельный участок, а также закрепляющие фактический размер причитающейся доли;
• подтверждение невозможности выделения доли в мирном порядке (протокол общего собрания, соответствующие заявления других собственников и т. п.);
• обоснование необходимости выполнения в соответствующем порядке землеустроительной экспертизы, которая требуется судебной инстанции для вынесения решения.

Также важным документом является само исковое заявление. В нем необходимо подробно отразить нарушение своих прав и выдвигаемые требования, основания для предъявления данных требований, сведения о ненарушенности досудебного порядка и все прилагаемые документы. Заявление должно быть предоставлено в количестве, равном количеству ответчиков по делу.

Чтобы лучше понять, как протекает судебное урегулирование земельного спора по выделению доли, рассмотрим примеры.

В Челябинский областной суд поступила кассационная жалоба относительно решения, вынесенного Чебаркульским городским судом по иску другого гражданина о разделе земельного участка и расположенного на его территории дома, которые находились в долевой собственности истца и ответчика.

На основании положений ст. 252 ГК РФ и отсутствия препятствий разделению участка иск был в полной мере удовлетворен. Однако ответчик первого иска подала кассационную жалобу, аргументируя несогласие с решением суда первой инстанции тем, что не была проведена оценка имущества и что не учтен круглогодичный характер проживания в доме и наличие только одной печи.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела и разобравшись в доводах поданной жалобы, пришла к выводу о законности первоначального решения, потому что:

• право на выделение доли в натуре закреплено ст. 252 ГК РФ;
• в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», собственник доли земельного также получает права на изолированную долю жилого дома и хозяйственных построек;
• имеется техническая возможность для разделения дома, а по результатам раздела земельного участка образуются 2 независимых участка. При это истцом по первоначальному делу было принято решение о добровольном получении меньшей доли без соответствующей компенсации;
• для дополнительной оценки имущества необходимы соответствующие основания;
• единственная печь располагается на части ответчика, подавшего кассационную жалобу, поэтому ее права здесь не нарушены.

Как видно, истец по первому иску действовал на законных основаниях, реализуя свое право на выделение доли в натуре, а также добровольно отказался от соразмерного разделения имущества и от причитающейся компенсации. Поэтому его требования были удовлетворены судом, а требования ответчика, указанные в кассационной жалобе, не имеют законного обоснования.

Однако не всегда требования истца по иску о выделении доли подлежат удовлетворению.

Так, к примеру, в Саткинский городской суд был подан иск с требованием выделении части земельного участка и возведенного на нем жилого дома, находящихся в долевой собственности. В иске было указано, что ответчик препятствует этому, потому истец планирует самостоятельно разделить участок на 2 части, изолировать свою часть дома, а также обустроить индивидуальный вход на ее территорию. Особенностью дома является то, что он имеет только 1 вход, 1 комнату и кухню. В ходе слушания истец настаивал на разделении дома в следующем порядке – жилую комнату отвести ему, а кухню отдать ответчику.

Судом иск был не удовлетворен на следующих основаниях:

• требовалось проведение экспертной оценки возможности переоборудования кухни под жилое помещение без нарушения прав ответчика и допустимости создания в доме дополнительного входа;
• на спорном участке имеются также баня и хозяйственные постройки, поэтому необходима дополнительная оценка, от проведения которой истец отказался;
• план раздела участка, предлагаемый истцом, составлялся без необходимых измерений и расчетов площадей, поэтому невозможно определить, отвечает ли такой раздел требованиям ст. 252 ГК РФ, согласно которой раздел должен быть соразмерным.

Таким образом, главное требование при рассмотрении земельных споров относительно раздела общих участков – это соблюдение равенства прав каждого из дольщиков и соразмерность получаемых ими долей. Однако любая из сторон имеет право добровольно уменьшить свою долю в пользу другой стороны. Также при выделении доли из общего участка важно наполнение его территории, если на ней имеются дополнительные постройки, то должна быть проведена их экспертная оценка для определения действительной ценности участка.