Выселение из жилья

Неотъемлемым правом каждого гражданина России, согласно ст. 40 Конституции РФ, является право на жилище. Гражданин имеет право самостоятельно выбирать место жительства. А основополагающие принципы, порядок и формы реализации этого права закреплены в Жилищном Кодексе РФ. При этом в отношениях с жилищем есть не только права, но и обязанности. В случае их несоблюдения к нарушителю предъявляются различные санкции, в том числе и выселение из квартиры.

Выселение нанимателей по закону

Нередко принудительное выселение производится в связи с прекращением действия договора аренды. Такое положение дел связано с тем, что сегодня многие граждане не имеют возможности приобрести собственное жилье.

Ст. 35 ЖК РФ обязывает гражданина при законном истечении его права на пользование тем или иным жилым помещением освободить занимаемую жилплощадь. На это собственником отводится определенный срок. Если же гражданин в установленные сроки не освобождает помещение, то собственник имеет право подать в суд заявление о выселении такого жильца.

Также выселение по суду возможно в том случае, если зарегистрировано регулярное нарушение правопорядка, пользование квартирой не по назначению и причинения ущерба жилищу. Однако выселению предшествует предупреждение с требованием исправить нанесенный ущерб. Если ситуация не изменилась, то арендатор подлежит выселению в соответствии с требованием собственника и решением суда. При этом согласно положениям ст. 92 ЖК РФ предоставление гражданам, выселяемым по данным основаниям, другого жилья не производится.

Выселение жильцов, заключивших договор социального найма

Если выселить рядовых арендаторов в случае нарушения ими установленных правил и условий договора, то выселение из квартиры, предоставленной по социальному найму, гораздо сложнее.

Закон в ст. 49 ЖК РФ устанавливает, что по условиям социального найма получить жилплощадь могут малоимущие граждане, признанные нуждающимися в предоставлении жилища. Для этого в муниципальной собственности имеется специальный жилой фонд.

В этом случае выселение из квартиры и расторжение договора возможно за неуплату по коммунальным счетам в течение более чем 6 месяцев, за нецелевое пользование квартирой, за нанесение ущерба жилплощади и за регулярное нарушение прав соседей. Как видно, здесь добавляется возможность выселения за долги перед коммунальными службами.

Однако выселение без расторжения договора производится весьма проблематично. Главная сложность здесь состоит в том, что возможно только выселение по суду и только с предоставлением другого жилого помещения. Исключение – лица, лишенные родительских прав, они выселяются из квартир без предоставления другой жилплощади.

Основаниями для выселения из квартиры социального найма являются следующие ситуации:

• смена статуса помещение с жилого на нежилое;
• включение дома в список зданий, подлежащих сносу, или признание его непригодным для проживания;
• уменьшение площади или утрата жилого помещения в результате ремонта и реконструкции;
• передача здания религиозной организации.

В ЖК РФ закреплен порядок предоставления другого жилья для каждой из этих ситуаций.

Выселение из общежития или служебной квартиры

Выселить жильцов из жилого помещения, принадлежащего тому или иному юридическому лицу, возможно по тем же основаниям, что закреплены в ст. 90 ЖК РФ. При этом, как прописано в ст. 103 ЖК РФ, не обязательно расторжение договора, возможно предоставление другой жилплощади. Также в случае с такой жилплощадью допускается выселение за задолженность. Если добровольно покинуть занимаемую служебную жилплощадь арендатор отказывается, то выполняется выселение по суду.

Таким образом, инициировать выселение из квартиры имеет право собственник, будь то физическое ил юридическое лицо или орган муниципальной власти. Основанием для выселения может быть нецелевое пользование квартирой, нанесение ей ущерба, нарушение общественного порядка, а в случае с муниципальной недвижимостью и служебной жилплощадью – еще и полугодовая задолженность по коммунальным счетам. За задолженность по оплате выселяются также и частные квартиросъемщики. В случае отказа проживающих покинуть занимаемую жилплощадь следует подать в суд заявление о выселении.

Признание гражданина не приобретшим либо утратившим право на жилплощадь

Как отмечено выше, фактическое выселение по суду возможно в тех случаях, когда гражданин действительно проживает на данной жилплощади. Однако в отечественной практике имеется большое количество примеров, когда гражданин не проживает в квартире, не вносит плату за нее, однако остается прописанным в ней. Такое положение дел неудобно по следующим причинам:

• на прописанного жильца начисляется дополнительная квартплата;
• приватизация без согласия всех прописанных на данной жилплощади лиц невозможна;
• запрещено вселять в квартиру кого-либо без согласия на то всех зарегистрированных в квартире лиц.

В некоторых случаях можно подать иск о признании такого человека утратившим право пользования жилым помещением. Такая процедура проводится, например, тогда, когда гражданин, зарегистрированный в квартире муниципального фонда, сменил место жительства и не исполняет своих обязанностей по договору найма жилплощади

Для принятия решения о признании гражданина утратившим право на жилплощадь судом в соответствии с Постановлением Пленума ВС №14 от 02.07.2009 должны быть получены ответы на следующие вопросы:

• был ли выезд с занимаемой жилплощади добровольным, а не вынужденным;
• носит ли выезд постоянный характер;
• не создаются ли препятствия к проживанию данного гражданина в спорной квартире;
• исполнялись ли гражданином обязанности по внесению платы за пользование квартирой;
• приобрел ли гражданин право пользования иным жилым помещением.

После совокупного рассмотрения обстоятельств дела судом выносится то или иное решение.

В отдельных случаях человек может быть признан не приобретшим права на пользование жилплощадью. Это, как правило, те ситуации, когда регистрация гражданина на данной жилплощади носила исключительно формальный характер. Если факта вселения в квартиру не было, по права на пользование ей не появились. Это положение закреплено в Постановлении Конституционного суда №3 от 25.04.2995 – факт регистрации в квартире или другой жилплощади не является законным основанием для появления прав на жилплощадь, такие права появляются лишь в случае законного заселения и проживания. Поэтому для принятия решения по иску о признании лица не приобретшим прав на жилплощадь суду требуется установить, имелся ли факт вселения и проживания или же регистрация была формальной.

Примеры из судебной практики

Как говорят юристы, судебные разбирательства по вопросам выселения из квартир и признания граждан утратившими или не приобретшими права на жилплощадь сегодня являются одними из наиболее распространенных. Поэтому следует рассмотреть несколько примеров для лучшего понимания механизмов правосудия в рассматриваемой сфере.

В Металлургический районный суд был подан иск о выселении ответчика из квартиры без предоставления другой жилплощади. Истец аргументировал свою позицию тем, что он является собственником данной квартиры на основании договора безвозмездной передачи в собственность от 2013 г., а ответчик, зарегистрированный в квартире и приходящийся истцу сыном, членом семьи в настоящее время не является и не проживает в спорной квартире.

Ответчик же иск не признавал, т.к. в 2008 г., выйдя из мест лишения свободы, он вселился в данную квартиру, а в 2012 временно переехал к другому лицу. На новой жилплощади прав пользования жилплощадью у него не возникло. В приватизации спорной недвижимости ответчик не участвовал, потому что ранее уже был участником другой приватизации.

Суд в заявление о выселении не удовлетворил, т.к. на момент приватизации ответчик имел равные с истцом права пользования данной жилплощадью, а отказ от участия в приватизации не означает его отказ от пользования квартирой.

В другом примере рассмотрим ситуацию, когда требования о выселении получают судебную поддержку.

В Советский районный суд обратился истец, действующий в интересах недееспособного гражданина, с иском к 4 ответчикам. Истец указал, что недееспособный гражданин является собственником квартиры, в которой зарегистрированы ответчики, однако они здесь не проживают, не являются членами семьи собственника, не заключали с ним соглашений о проживании, оказываются выселиться самостоятельно.

Суд, рассмотрев обстоятельства дела по существу, принял решение о выселении ответчиков.

Одним из ответчиков в установленные Законом сроки было подано апелляционная жалоба, в которой указано, что ответчик вселился в квартиру с согласия собственника в качестве члена семьи, проживает на ее территории постоянно, вносит плату, другой недвижимости не имеет и ранее требований о выселении не получала.

Рассмотрев материалы дела, суд оставил первоначальное решение без изменений по нескольким основаниям. Во-первых, квартира была приобретена собственником, однако ответчики были зарегистрированы и вселены в нее раньше, чем в нее въехал собственник. В настоящее время собственник признан недееспособным, а опекуном назначен истец по первому иску. Собственник в соответствии с положениями ч. 1 ст. 20 ЖК РФ имеет полный объем прав на жилое помещение, а в соответствии со ст. 304 ГК РФ имеет право на устранение любого нарушения своих прав собственности.

Исходя из этого, а также из того, что ответчики не являются членами семьи собственника, прав пользования жилплощадью не приобрели, суд установил, что их проживание в квартире собственника и отказ от выселения нарушает права собственника данной квартиры. В связи с этим апелляционная жалоба не была удовлетворена.

Теперь приведем пример рассмотрения дела о признании гражданина утратившим право на пользование жилплощадью.

В Калининский районный суд обратился истец с иском к 2 ответчикам о признании их утратившими право пользования жилым помещением. В обоснование своей позиции истец указал, что приобрел данную квартиру в собственность на аукционе арестованного имущества, а ответчики зарегистрированы и фактически живут на ее территории.

Ответчики не признавали иск, указывая, что спорная квартира является служебной, они не были надлежащим образом извещены о проведении торгов по данному объекту, а предыдущий собственник на данный момент находится в розыске.

Суд, рассмотрев результаты дела, удовлетворил иск, т.к. было выяснено, что спорная недвижимость являлась залогом собственника по кредитному договору, а в соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при реализации залоговой недвижимости проживающие в ней граждане теряют право пользования этой недвижимостью. Также то обстоятельство, что ответчик зарегистрирован в спорном жилище и вносит квартплату, не являются сами по себе основаниями для возникновения права собственности