Сделки с недвижимостью. Юридическая безопасность сделок.

Сделки с недвижимостью всегда попадали в категорию рисков. Процветали и процветают как всякого рода мошеннические схемы, так и банальные ошибки юридически необразованных граждан. Как результат – недействительность сделок купли-продажи недвижимости, потеря уплаченной суммы или утрата права собственности на недвижимость. В большинстве случаев ошибок можно было бы избежать при привлечении стороннего юриста для проверки юридической чистоты сделки или полного сопровождения сделки с недвижимостью.

Какие бывают варианты ошибок или целенаправленного мошенничества?

В первую очередь, это отсутствие прав на продажу недвижимости у собственника. Или же отсутствие прав собственности как таковых. Поэтому перед составлением договора всегда необходимо проверять документацию. Для начала документ, удостоверяющий личность собственника. Выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) на объект. Справка из БТИ — в ней вы сможете проследить всю историю недвижимости. Кто и когда владел ей, на каких основаниях, и утерял ли он права владения на нее. Ведь кто-то из жильцов может быть выписан, к примеру, в ходе уголовного судопроизводства, то есть осужден. И когда срок его заключения закончится, не последует ли с его стороны правопритязаний на собственность?

Так же множеством нюансов обладает недвижимое имущество, приобретенное по наследству или в результате дарения. Как в первом, так и во втором случае, есть довольно высокая вероятность, что продажа недвижимости происходит для того, чтобы избежать правопритязаний иных лиц. И если вы приобретете, скажем, квартиру, которая сейчас находится в собственности одного сына, не факт, что завтра не появится его брат и не потребует свою долю. С договором дарения же все еще более туманно. Поэтому, если подобное  имеет место, лучше повременить со сделкой и собрать как можно больше информации.

В настоящее время в большинстве случаев сделки проходят через риелторские агентства. В их интересах как можно быстрее продать объект, поэтому зачастую продавцов, да и сами продаваемые объекты проверяются бегло, без особого усердия.

Не менее важным является договор, точнее его условия. В тех же агентствах они стандартные и в большинстве случаев составлены в пользу своих клиентов, однако, каждая сделка с недвижимостью имеет свои особенности. Поэтому, прежде чем подписывать договор, следует внимательно его прочесть. 

Итак, аванс внесен, договор подписан. Казалось бы, всё – недвижимое имущество ваше. Однако уже после подписания договора, продавец может просто передумать. А в соответствии с ч.3 ст.19 Федерального закона «О государственной регистрации права собственности на имущество и сделок с ним» — он вполне имеет такое право. В этом случае регистрация будет приостановлена на время сроком один месяц, для того что бы все факторы препятствующие сделки были исключены. И если этого не произошло, то сделка отменяется. А если вы, как покупатель, уже уплатили значительный аванс? Оплатили работу юриста, множество комиссий? Да и просто потратили свое время? В этом случае вам может помочь лишь судебный иск, что предусматривается ч.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы можете в установленном законе порядке понудить собственника выполнить условия договора. Но, это в случае если ваш иск будет удовлетворен, да и судопроизводства хотелось бы избежать, не так ли?

Имеют место и ситуации, когда собственник квартиры, утративший это право собственности, отказывается передавать ключи и съезжать с квартиры. С одной стороны, казалось бы, можно просто вызвать МЧС и вскрыть дверь. Но, если у собственника там остались личные вещи, то это грозит судебным разбирательством уже вам. Хотя ст.304 Гражданского Кодекса Российской Федерации и дает вам право требовать исполнения ваших прав не связанных с лишением владением. То есть, снятие с регистрационного учета и выселение прошлого жильца.

Но, опять же, это все в ходе судопроизводства. Кстати, если вы упустили в договоре пометку о сроке снятия с регистрационного учета предыдущего владельца недвижимости, он все равно обязан это сделать в соответствии со ст.35 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Множеством нюансов обладает и сделка купли-продажи в долевом строительстве. Чуть ранее были очень распространены схемы двойной продажи, так как доказать конкретный факт перехода имущества было проблематично. Сейчас, правда, Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более или менее структурировал этот процесс. Однако множественные риски попадания на криминальные схемы остались.

К слову о правонарушениях в сфере недвижимости, именно тут понятие «чистоты сделки» имеет особое значение. Мало просто вычитать в Интернете основные нюансы, так как мошенники могут обойти подкованных граждан с помощью поддельных документов или сокрытия. В этом случае, вы не сможете отстаивать свои права в суде, так как злоумышленники просто скроются с вашими финансами. А недвижимость, якобы купленная вами, будет принадлежать третьему лицу, вообще не имеющему никакого понятия о совершенном мошенничестве.

Неплохим выходом из ситуации может оказаться титульное страхование. То есть страхования риска утраты права на недвижимое имущество, титула. Риск утраты права на имущество попадает под категорию стандартного имущественного страхования и к нему применяются общие правила заключения договоров страхования в соответствии со ст.929 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Титульное страхование может возместить вам значительную часть потерянных средств, при таких нюансах, как ошибки юридического характера при оформлении сделки, правопритязания неучтенных граждан, имеющих право собственности на имущество, и так далее. Но и титульное страхование обладает массой нюансов, которые очень сложно учесть обычному обывателю.

И это снова возвращает нас к суровой необходимости юридической помощи при совершении сделок с недвижимостью и последующей реализации приобретенных прав.

Чем Вам сможет помочь юрист?

1. Даст консультацию по вопросам отчуждения или приобретения имущества.
2. Проведет полноценную экспертизу всех правоустанавливающих документов.
3. Подготовит договор и соберет весь необходимой для сделки пакет документов (что действительно сложно сделать самостоятельно).
4. Проверит истинность права собственности владельца недвижимого имущества.
5. Проверит юридическую «чистоту» недвижимости.
6. Предоставит весь необходимый пакет документов в органы государственной регистрации.
7. И при необходимости он так же может стать вашим представителем в суде.

Конечно, услуги юриста – это дополнительная статья расходов. Но, она поможет Вам застраховать себя от негативного исхода сделки. А негативный исход грозит гораздо более серьезными потерями.